1.      (44) Суть оподаткування операцій лізингу (оренди).

У податковому обліку під лізинговою (орендною) операцією розуміють господарську операцію (за винятком операцій з фрахтування (чартеру) морських суден та інших транспортних засобів) фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає надання основних фондів у користування іншим фізичним чи юридичним особам (орендарям) за плату та на визначений строк (пп. 14.1.97 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу).

Лізингові (орендні) операції здійснюються у вигляді оперативного лізингу (оренди), фінансового лізингу (оренди), оренди житла з викупом, оренди земельних ділянок та оренди будівель, у тому числі житлових приміщень.

Оперативним лізингом (орендою) вважається господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає передачу орендарю основного фонду, придбаного або виготовленого орендодавцем, на умовах інших, ніж ті, що передбачаються фінансовим лізингом (орендою).

Фінансовим лізингом (орендою) вважається господарська операція, що здійснюється фізичною або юридичною особою та передбачає передачу орендарю майна, яке є основним засобом згідно з Податковим кодексом і придбане або виготовлене орендодавцем, а також усіх ризиків і винагород, пов'язаних з правом користування та володіння об'єктом лізингу.

Лізинг (оренда) вважається фінансовим, якщо лізинговий (орендний) договір містить одну з таких умов:

-         об'єкт лізингу передається на строк, протягом якого амортизується не менш як 75% його первісної вартості, а орендар зобов'язаний придбати об'єкт лізингу у власність протягом строку дії лізингового договору або в момент його закінчення за ціною, визначеною у такому лізинговому договорі;

-         балансова (залишкова) вартість об'єкта лізингу на момент закінчення дії лізингового договору, передбаченого таким договором, становить не більш як 25% первісної вартості ціни такого об'єкта лізингу, що діє на початок строку набрання чинності лізинговим договором;

сума лізингових (орендних) платежів з початку строку оренди дорівнює первісній вартості об'єкта лізингу або перевищує її;

майно, що передається у фінансовий лізинг, виготовлено за замовленням лізингоотримувача (орендаря) та після закінчення дії лізингового договору не може бути використаним іншими особами, крім лізингоотримувача (орендаря), виходячи з його технологічних та якісних характеристик.

Під терміном «строк фінансового лізингу» слід розуміти передбачений лізинговим договором строк, який розпочинається з дати передачі ризиків, пов'язаних зі зберіганням або використанням майна, чи права на отримання будь-яких вигод або винагород, пов'язаних з його використанням, чи будь-яких інших прав, що випливають з прав на володіння, користування або розпоряджання таким майном, лізингоотримувачу (орендарю) та закінчується строком закінчення дії лізингового договору, включаючи будь-який період, протягом якого лізингоотримувач має право прийняти одноосібне рішення про продовження строку лізингу згідно з умовами договору.

Оренда житлових приміщень — операція, що передбачає надання житлового будинку, квартири або їх частини її власником у користування орендарю на визначений строк для цільового використання за орендну плату.

Оренда житла з викупом — господарська операція юридичної особи, що передбачає відповідно до договору оренди житла з викупом передачу другій стороні — фізичній особі (орендарю) майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, та/або житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково (за умови повної сплати орендних платежів і відсутності інших обтяжень та обмежень на таке житло) житло переходить у власність орендаря.

Відносини між орендодавцем та орендарем оформлюються відповідними договорами. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендарю) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до п. 1 ст. 284 Господарського кодексу істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням індексації);

строк, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна;

умови його повернення або викупу.

Строк дії договору оренди визначається за згодою сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про зупинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих передбачених договором умовах (п. 4 ст. 284 Господарського кодексу).

Оперативний лізинг

Відповідно до пп. 14.1.203 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу будь-які операції господарського, цивільно-правового характеру, зокрема надання права користування або розпорядження товарами, включаючи передачу майна в оперативний лізинг (оренду), належать до продажу результатів робіт (послуг).

Для цілей оподаткування передача майна в оперативний лізинг (оренду) не змінює податкових зобов'язань орендодавця та орендаря. При цьому орендодавець збільшує суму доходів, а орендар збільшує суму витрат на суму нарахованого лізингового платежу за наслідками податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування. У такому ж порядку здійснюється оподаткування операцій з оренди землі та житлових приміщень.

При передачі основних засобів в оперативну оренду право власності до орендаря не переходить, тому орендодавець продовжує нараховувати амортизацію таких об'єктів та враховувати суму амортизації у складі відповідної групи витрат.

Так, витрати на оренду приміщення та витрати, понесені на оплату вартості спожитих комунальних послуг (опалення, освітлення, водопостачання, водовідведення), за умови наявності первинних документів (договорів, рахунків, платіжних документів тощо) включаються до складу витрат, що враховуються при визначенні об'єкта оподаткування залежно від призначення орендованого приміщення. Зокрема, якщо орендоване приміщення використовується у виробничих цілях, то витрати на оренду приміщення, на сплату комунальних послуг належать до загальновиробничих витрат, а якщо орендоване приміщення використовується під офіс, то зазначені витрати включаються до складу адміністративних витрат.

Починаючи з 01.01.2012 р. юридичні особи — платники податку на прибуток можуть формувати витрати за операціями з підприємцями, які застосовують спрощену систему оподаткування на загальних підставах, у тому числі при здійсненні лізингових (орендних) операцій.

Однак не слід забувати про передбачені п. 153.2 ст. 153 Податкового кодексу обмеження, що застосовуються при формуванні витрат платниками податків.

Так, витрати, понесені платником податку у зв'язку з придбанням товарів (робіт, послуг) у пов'язаної особи, визначаються виходячи з договірних цін, але не вищих за звичайні ціни, що діяли на дату такого придбання, у разі, якщо договірна ціна на такі товари (роботи, послуги) відрізняється більше ніж на 20% від звичайної ціни на такі товари (роботи, послуги) (пп. 153.2.2 п. 153.2 ст. 153 Податкового кодексу).

Крім того, ці вимоги поширюються також на операції з особами, які не є платниками податку на прибуток або сплачують податок за іншими ставками, ніж платник податку на прибуток. Тобто таким платникам при визначенні суми витрат, здійснених на користь вищезазначених осіб, необхідно враховувати такі обставини: якщо зазначена у договорі ціна орендного платежу відрізняється від звичайної більше ніж на 20%, то у такому разі до складу витрат включається сума, що дорівнює звичайним цінам.

Відповідно до пп. 1.20.2 п. 1.20 ст. 1 Закону про прибуток для визначення звичайної ціни товару (робіт, послуг) використовується інформація про укладені на момент продажу такого товару (виконання такої роботи, надання таких послуг) договори з ідентичними (однорідними) товарами (роботами, послугами) у порівня́нних умовах. Зокрема, враховуються такі умови договорів, як кількість (обсяг) товарів (наприклад, обсяг товарної партії), строки виконання зобов'язань, умови платежів, звичайних для такої операції, а також інші об'єктивні умови, що можуть вплинути на ціну. При цьому умови договорів на ринку ідентичних (у разі їх відсутності — однорідних) товарів (робіт, послуг) визнаються порівня́нними, якщо відмінність між такими умовами суттєво не впливає на ціну, або може бути економічно обґрунтованою.

Фінансовий лізинг

При передачі майна у фінансовий лізинг (оренду) така операція для цілей оподаткування прирівнюється до його продажу в момент такої передачі, тому орендодавець збільшує доходи, а в разі передачі у фінансовий лізинг майна, що на момент такої передачі перебувало у складі основних засобів орендодавця, балансова вартість такого об'єкта прирівнюється до нуля згідно з правилами, визначеними ст. 146 Податкового кодексу (п. 153.7 ст. 153 Податкового кодексу).

Орендар включає вартість об'єкта фінансового лізингу до складу основних засобів з метою амортизації за наслідками податкового періоду, в якому відбувається така передача (без урахування нарахованих процентів або процентів, що нараховуватимуться відповідно до договору).

При цьому доходи орендодавця та, відповідно, витрати орендаря збільшуються на таку частину лізингового платежу, яка дорівнює сумі процентів або комісій, нарахованих на вартість об'єкта фінансового лізингу (без урахування частини лізингового платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта фінансового лізингу) за наслідками податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування.

Повернення об'єкта фінансового лізингу орендодавцю без придбання такого об'єкта у власність прирівнюється для цілей оподаткування до зворотного продажу орендарем такого об'єкта орендодавцю. Вартість такого об'єкта визначається на рівні суми лізингових платежів у частині компенсації вартості об'єкта фінансового лізингу, що є не сплаченими за такий об'єкт лізингу на дату такого повернення.

Надання в оренду житла з подальшим викупом

Відображення в обліку операцій з передачі підприємством житла в оренду з подальшим викупом мають деякі особливості. Зокрема, якщо договір оренди укладено після 01.04.2012 р., але не пізніше 31.12.2020 р., то доходи підприємства-орендодавця збільшуються на суму нарахованого фізичній особі орендного платежу (з урахуванням частини орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди).

При цьому витрати орендодавця у звітному періоді збільшуються на частину собівартості об'єкта оренди, яка так відноситься до загальної собівартості цього об'єкта, як сума нарахованого у цьому періоді фізичній особі орендного платежу (у частині орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди) до загальної суми орендних платежів (у частині орендних платежів, що надаються в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди), що нараховуватимуться за весь період оренди.

Передача житла фізичній особі в оренду з викупом не змінює податкових зобов'язань підприємства-орендодавця.

Передача житла у власність фізичній особі після закінчення строку дії договору оренди житла з викупом або достроково за умови повної сплати орендних платежів (з урахуванням частини орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди) не змінює податкових зобов'язань підприємства-орендодавця.

Витрати на ремонт

У разі якщо договір оперативної оренди/лізингу зобов'язує або дає змогу орендарю здійснювати ремонти/поліпшення об'єкта оперативної оренди/лізингу, частина вартості таких ремонтів/поліпшень у сумі, що перевищує віднесену на витрати, амортизується орендарем як окремий об'єкт.

Облік вартості ремонту, поліпшення основних засобів, отриманих в оперативний лізинг (оренду), ведеться за кожним об'єктом, що входить до складу окремої групи основних засобів, у тому числі як за окремим об'єктом амортизації.

Сума витрат, пов'язана з ремонтом та поліпшенням орендованих об'єктів основних засобів (модернізацією, модифікацією, добудовою, дообладнанням, реконструкцією), у розмірі, що не перевищує 10% сукупної балансової вартості всіх груп основних засобів на початок звітного року, належить до витрат звітного податкового періоду, в якому такі ремонт і поліпшення було здійснено (п. 146.12 ст. 146 Податкового кодексу).

Строк амортизації вартості ремонтів/поліпшень орендованого майна (у сумі, яка перевищує віднесену на витрати), що амортизується таким орендарем як окремий об'єкт, не може бути менше, ніж строк, визначений в наказі по підприємству, а також менше, ніж визначено в п. 145.1 ст. 145 Податкового кодексу.

У разі повернення орендарем об'єкта оперативного лізингу/оренди орендодавцю внаслідок закінчення дії лізингового/орендного договору орендар у звітному періоді, в якому виникають такі обставини, збільшує витрати на суму вартості, яка амортизується, за вирахуванням сум накопиченої амортизації такого об'єкта основних засобів.

Якщо орендодавець здійснює компенсацію витрат, понесених орендарем на ремонт/поліпшення об'єкта оперативної оренди/лізингу, то орендар повинен суму такої компенсації включити до складу доходів за датою їх визнання згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку.